自2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，行业流动性持续下滑，资产负债率持续上升，房企密集出险。出险房企进入了漫长而艰难的债务重组过程，截至目前，少数房企已经完成主要公开债务的重组，但仍面临反复展期、二次重组等问题，并未真正走出债务危机，行业风险出清尚需时日。
偿债能力：短期偿债能力持续下降，多数企业资产负债率明显持续上升
短期偿债能力持续下降。2024年中，上市房企中现金短债比踩线企业数量较2021年中翻了近一倍。随着市场持续下行，再融资困难加剧，叠加前期债务持续到期，行业流动性持续下滑。2025年，房企到期债券余额约七千多亿元，但总体债务压力较之高峰期已有所缓解。考虑到仍有违约债券有待展期或重组，销售端仍在筑底中，总体偿债压力仍在。
净负债率踩线企业数量较2021年中翻了一倍，自有资本对债务保障程度减弱。行业现金流下滑不仅导致其短期偿债能力趋弱，长期偿债能力也受到不利影响，另外，净资产规模下滑也削弱了房企的长期偿债能力。
图：2021年中-2024年中上市房企净负债率、现金短债比踩线企业数量
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多数房企资产负债率明显持续上升。
剔除25家头部优质企业后，其他房企资产负债率持续上升至83.0%，较2021年中增加5.8个百分点。2021年下半年以来，市场仍在反复探底中，新房价格持续承压，特别是部分房企拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非住宅项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，存在显著的资产贬值压力，企业不得不计提相应减值准备，部分房企则由于债务违约问题资产处置和项目去化困难。这些因素都对资产端形成下行压力，负债规模削减速度存在一定困难的情况下，净资产规模持续下滑，资产负债率持续上升，到2021年末，恒大、奥园等房企净资产为负，到2024年中，资不抵债的企业数量显著增加。
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违约及债务重组：76家房企发生债务违约，债务重组工作持续博弈
76家房企违约。行业流动性持续下滑，房企销售端、融资端资金流入均减少，受过去“高杠杆、高负债、高周转”模式影响，房企亦积累了较高的杠杆率和偏紧的流动性，在市场调整下财务基本面显露恶化苗头，房企债务违约密集爆发。根据统计，2020年初以来76家房企发生债务违约，其中2022年是集中爆发的时段，到2024年，仍偶有房企爆发债务危机，但总体势头已经放缓。
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受限于市场持续下探，出险企业数量众多，房企融资环境较为严峻，出险房企债务重组工作仍较为缓慢、且存在反复，房企风险出清尚待时日。2024年三季度，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券展期或重组。花样年、旭辉、佳兆业等房企境外债重组方案获得所需法定债权人支持，债务重组获得重大进展。部分房企重组或展期后债券仍面临逾期或多次展期问题。
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从已经披露的债务重组方案来看，房企对境内债多数选择展期方式，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。房企对境外债则多选择复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案，并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。2024年11月，融创计划对境内债进行二次重组，整体债务重组方案包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。如果该方案被债权人接受，将形成一定示范效应，促进其他出险房企境内债重组。
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债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，整体偿债压力得以延后，债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。考虑到长周期内新房市场绝对规模下行，短期内市场仍在筑底中，资产贬值压力犹在，仅延长还款期限，可能面临再次逾期和二次展期的问题，并不能够彻底解决债务危机。因此，削减债务规模可能使得房企改善资产负债表、改善信用表现、提振投资者信心，轻装上阵，增强可持续发展潜力，在发展中寻找解决债务危机的办法，从而促进债权回收，保护债权人、投资人利益。
出险房企债务重组成功将有助于缓释行业风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期。房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，才能增强偿债能力。
同时，房企还应充分利用收储存量房、存量土地政策，调整资产结构。监管部门针对消化存量土地也给出了具体政策方向，允许运用地方政府专项债收购存量闲置土地，落实3000亿元保障房再贷款收购存量房，短期地方政府收储未售新房、处置闲置土地等或将全面推进，在此过程中，企业需要充分利用政策机遇，加速去库存。一是针对较难去化的住宅项目，积极与地方政府对接，主动出售项目，转为保障房；二是针对非住宅项目，积极转为保租房，盘活存量；三是针对闲置土地，积极寻求机会对未开发土地调整规划条件和设计要求，提升土地价值。
退市：近两年21家上市房企退市，仍有多家房企停牌可能退市
近两年21家上市房企退市。
房企发生债务违约，债务重组进展缓慢，股价持续下跌，或者财务业绩报告未能发布，停牌超过18个月等，导致上市房企退市。2023年有13家上市房企退市，今年已经有8家上市房企退市。房企退市表明了投资人对其债务危机和可持续经营能力的担忧，也使出险房企丧失了债务重组的有力工具，对其销售、融资、品牌形象均产生负面影响。对于行业来说，出险房企密集退市既是行业下行的必然结果，也是行业优胜劣汰的一部分。
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10多家上市房企连续多月停牌。
目前，港股有2家上市房企停牌超过1年，9家上市房企连续多月停牌，面临退市风险。
运用专项债收购存量土地细则落地，这些要点值得关注！
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